乔鸿：海外项目迎接中国游客 春节海外淘房莫忘风险

　　春节日渐临近，关于春节的行程安排也被大家提上了日程，随着生活质量的提高、生活习惯的改变，越来越多的人选择在海外过春节，探亲访友赏美景购物，还能顺道去看下海外房産。不过，业内人士提醒海外置业的中国购房者，海外置业一定要谨慎小心，注意当地政策变动等风险。

　　海外項目迎接中國遊客

　　“今年春節想去趟加拿大，一方面是看望那邊的親戚，另一方面，孩子快要上大學，想去那邊看看學校，順便了解下當地房地産。”家住朝陽的王女士向喬鴻顧問表示。

　　喬鴻顧問在不少旅行社網站發現，今年春節期間，去歐美、澳大利亞、日本、東南亞等熱點國家的線路持續火爆，隨著大量中國遊客的即將到來，不少海外項目也做了充分准備，近日，澳大利亞開發商皇冠房地産集團就忙著在北京推介旗下的三個豪華公寓項目。

　　业内专家表示，由于中国经济的高速发展，国人积累了一定的财富，但国内投资渠道有限，同时为了分散投资风险，海外置业成为一个投资选项。海外置业一个最主要的原因是海外房産与北京等一线城市房价水平相当，甚至更低。

　　不過，盡管海外置業帶來的利益令人心動，但其中隱藏的風險也不得不防。對于海外置業和投資，專家表示一定要謹慎小心，注意風險，要清楚了解合同的內容，最好親自考察當地的項目情況，有條件的可以找當地的朋友多方面了解項目情況。

　　“對于海外購房來說，最大的影響是政策的不確定性，一旦購房者意識到投資的風險會隨著政策變化而增加不確定性的時候，投資將非常謹慎。”中原地産首席分析師張大偉分析認爲。

　　注意政策風險

　　近些年來，護照移民，西班牙、葡萄牙、希臘和塞浦路斯的買房移民政策受到广泛关注。以塞浦路斯为例，在国内各个房地产网站上、房展会上、移民中介里，塞浦路斯的名字随处可见，塞浦路斯買房获得永居权，成为吸引众多中国买家到来的重要原因。然而乔鸿顾问注意到，近些年来，最近有关塞浦路斯移民的相關報道暴露出諸多問題，引發不少關注。

　　喬鴻顧問近日和塞浦路斯當地最大的服務商Delsk公司以及老牌移民公司喬鴻移民的相關負責人取得聯系，Delsk公司相關負責人介紹，自2008年世界金融危機爆發以來，塞浦路斯房價嚴重受到經濟下滑的影響，房價走勢多年來持續下降。在此情況下，塞浦路斯政府出台了移民政策——塞浦路斯內政部于2011年發布，歐盟以外申請人只需在該國購買30萬歐元以上的房産，並提供每年3萬歐元的收入證明，在該國銀行存入3萬歐元的存款，自支付完20萬歐元以上的房産淨價及增值稅後便可辦理移民，獲得塞浦路斯永久綠卡。塞浦路斯政府爲進一步刺激投資，于2012年再次頒布了政策，如果投資人滿足條件，可享受購房增值稅退稅。塞浦路斯購房增值稅稅率爲17%，凡投資人符合退稅條件，護照移民，經申請，投資人僅承擔5%的購房增值稅，其余的稅金可退還給投資人。

　　Delsk公司相关负责人表示，2012年8月23日，塞浦路斯内政部就购房移民政策发表公告，这一公告就是所谓的“8·23”新政。“8·23”新政的九大变化中有关“買房市值及已付款项”做出了新的规定：買房市值不低于30万欧元（即房产净价），且已付净房价不低于20万欧元，买卖合约已在土地勘测局登记，申请时需提交产权证或买卖合约。而旧规中，投资人所购买价等于或多于30万欧元（含购房增值税价）。这一新的规定导致个别投资人所购房产净价低于30万欧元，无法满足其子女年满18岁时递交新的身份申请的要求。

　　喬鴻移民負責人舉例介紹，如果一位投資人在舊政策下購買了含稅價格32萬歐元，面積90平米的房産，是符合身份申請以及子女續簽的規定；但因塞浦路斯新政的公布，其所購房産淨價不滿足子女續簽的要求。

　　選擇專業機構

　　除了移民政策調整外，業內人士提醒海外置業者,要特別注意開發商的品牌和實力、房産的地理位置、項目配套程度以及當地文化背景等各方面因素。

　　業內人士表示，如果投資人所購房産的開發商出現了違約，沒有按照正常流程將投資人的房款償還給銀行，導致無法獲得銀行豁免書並完成開發商與投資人之間房産過戶。由于如此違約的開發商頻繁出現，爲了保障海外投資人的利益，Delsk與塞浦路斯相關部門就類似情況進行溝通，經過多次艱難的努力，2015年9月4日塞浦路斯頒布了新法，主要內容是：投資人簽署購房合同並支付全部房款後，就一定能夠拿到地契。開發商與銀行之間的債務，銀行無權向投資人追討。Delsk告知中介公司塞浦路斯出台該法案，自此投資人的房産問題得到解決。