編前語：當前人民幣貶值預期強烈，很多國人希望實現資産全球配置。調查顯示，中國人海外投資首選美國。對于大部分投資者而言，他們依然偏好房地産置業。去美國投資買房究竟如何買？如何交易？會帶來多大的收益？風險在哪裏？近日，喬鴻財經專訪了業內專家亨瑞集團總裁

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鄒亨瑞，他詳細解讀了投資美國樓市究竟如何投。

 
鄒亨瑞：美國地産投資如何投？五大城市可優先考慮   

　　談市場：亨瑞2009年進入美國房地産市場

　　喬鴻財經：亨瑞集團在美國房地産市場開發經曆了哪些階段？

　　鄒亨瑞：2009年我們逐漸進入美國房地産市場，2008金融危機以後美國房地産降了很多。我們結合著美國投資移民項目，將投資移民基金投入到地産項目。地産開發相對安全，客戶也能拿到綠卡。

　　我們逐漸跟當地有名開發商、設計師合作，前期由他們主要操盤我們資金投入，通過合理監管確保選擇投資項目安全。

　　後來我們逐漸招聘、培養出自己有房地産經驗的開發團隊。目前亨瑞在美國的團隊有50多人，能獨立在美國進行房地産項目開發、操盤。我們總共涉及60多個地産開發項目，真金白銀進去大部分是投資移民基金，還有普通的美元地産基金以及國內民營企業投資基金。總的房地産項目盤子加一起超過150億美元。

　　谈收益：预计美国房价每年涨3%~5% 出租收益可到5%

　　喬鴻財經：去美國投資房地産，一般會有多大的收益？

　　邹亨瑞：中国人海外投资50%个人投资投到了美国，绝大多数往房地产方面投资。金融危机后，2009~ 2011年这三年房价偏低，但随后2012~ 2014年涨得很猛，有的涨幅超过20%。美国房价现在高速涨价时间已过。预计将来每年房价会涨3%~5%左右，有些城市房价涨幅可能达8%。当然这个投资回报率8%也是波动的。

　　如果從投資角度考慮，就要考慮房價潛在升值空間和租售比。出租情況下扣除各種地稅、管理稅等等，收益率大概4%到5%左右。不過中間也有風險，比如你遇到一個不好的房客給你賴半年房租。

　　也有的人去了美國兩三年，覺得美元基金投資更好更便捷。基金可以定向投不同行業，國內現在比較容易接受的如房地産基金，投資者知道自己錢投到哪座房子和風險如何。這類基金相對保收益的投資回報率年化6%左右；如果在優先位置回報率在10%~15%之間；如果是普通劣後能達到20%左右，這是稅前。

　　談渠道：去美國買房最好通過專業中介

　　喬鴻財經：國內投資者對美國市場不很了解，他們去美國投資主要渠道有哪些？

　　鄒亨瑞：美國跟國內一樣，買房一般都要通過中介介紹。現在網絡也很發達，可以通過網絡來查找。美國有執照的中介一般比較守信用，只不過看他們服務區域、房源是否能滿足你的要求。最後買房一些合同要經過美國領事館公證，確保合同是真正有交易的，因爲你沒有美國身份。

　　就風險來說，世界任何地方都一樣，你不小心還是會有一些上當受騙的事情，總的來說美國法律體系比較健全，這種概率很少，如果你從網上查到一個房地産中介，並能確認他真正有執照，一般是比較誠信。

　　買房投資和自己居住需求差異很大，所選房子也大不相同。如果中介在大陸提供服務，和投資人面對面溝通，能精准快捷幫投資者定位，選擇城市、區域、地點、房子類型，如獨棟、聯排別墅、公寓型或者有些人從投資的角度買一個小型的酒店、或小型商鋪出租。亨瑞在美國有很多本土化平台，國內還有30余個分公司，有很大連鎖網絡，對一些信息和客戶需求把控更精准。因爲我兩邊是相關聯的，一方沒做好會影響我們整體的業務。

　　如果單一通過網上平台，或者在國內沒有紮根或者正式注冊的中介，有時候他服務不到位或者由于遠程服務對方沒有說清楚，可能造成失誤引起一些糾紛。

　　談國內房企美國項目：房價沒有優勢

　　喬鴻財經：現在一些國內企業去美國開發房地産，包括萬達、喬鴻等，個人投資國內企業開發的房地産項目有無優勢？

　　鄒亨瑞：我們接觸大企業如喬鴻、萬達，還有很多其他企業走出去。在這個過程中，他們走出去多少都走了一些彎路，交了一些學費，國內體制是地産商從拿地、開發、銷售、管理都自己獨吃。美國體系比較複雜，法律健全分工明細，專人做專業的事，國內地産商有國內成功的慣性思維，對美國東西了解不夠熟悉，有時候簡單的方式做事，經常遇到延誤、阻力。到美國做地産開發，最好要結合當地的一些合作夥伴，避免走過大的彎路。