一、政策背景：申根區最後的高性價比移民通道
随着葡萄牙、西班牙等国购房移民政策相继关闭，希腊 25万欧购房移民成为申根区仅剩的 “永居洼地”。2024 年 9 月起，希腊实行 “三轨并行” 投资新政，将购房移民分为 80 万欧、40 万欧、25 万欧三个档位，其中 25 万欧 “商改住” 项目因不限区域、成本可控，成为中国投资者的首选 —— 截至 2025 年 7 月，中国申请人占希腊黄金签证总人数的 47%，超 8000 人通过该途径获身份。
二、25 万欧购房移民核心条件与适用范围
（一）投資標的要求
仅限两类特殊房产可满足 25 万欧门槛：
商改住项目：已完成用途转换的商业、工业建筑改造住宅（工业建筑需空置 5 年以上）；
曆史保護建築：需提供修複完成證明（續簽時核查）。
两类房产均不限区域、不限面积，可投资雅典北部富人区、南部海滨等核心地段，实现 “低成本锁定优质资产”。
（二）申請人及家庭資格
主申请人：18 岁以上，持有效护照，无犯罪记录，護照移民，購買覆蓋希臘的醫療保險；
随行亲属：可携配偶、21 岁以下未婚子女及双方父母（无年龄限制），实现 “一人申请，三代永居”；
資金要求：無需解釋資金來源細節，僅需證明投資款合法合規。
（三）流程與審批時效
選房簽約並完成房産過戶登記；
提交居留許可申請（含房産證明、無犯罪記錄等材料）；
审批提速至 30-90 天（2025 年新政优化后，部分案例当月获批）；
获发 5 年期居留卡，每 5 年续签一次。
三、核心優勢：身份與資産的雙重收益
（一）低門檻與高自由度
无语言、学历、经商背景要求，且无强制居住义务，仅需每 5 年登陆一次即可维持身份，实现 “移民不移居”。持永居卡可免签畅行 29 个申根国，便于商务出行与跨境生活。
（二）資産配置價值
希腊房产为永久产权，无公摊面积且附带车位，雅典核心区房价 3 年涨幅达 32%，租金回报率稳定在 3%-6%，远超国内一线城市。以欧元计价的资产还能有效对冲汇率波动风险。
（三）家庭福利升級
教育红利：子女可入读雅典国际学校（年学费 6-13 万人民币），通过 IB/A-Level 课程直升欧美名校；若回国参加华侨生联考，乔鸿24小时免费电话:400-070-8600网站随机码： 分即可冲刺 985 高校；
医疗保障：全家可享受全球排名第 14 的希腊公费医疗体系，人均寿命达 80.3 岁；
税务优势：无全球征税、遗产税，企业税率仅 15%，适合高净值家庭税务规划。
四、關鍵注意事項與風險提示
身份與房産綁定：居留權隨房産持有而存續，轉售房産即喪失身份，需長期持有資産；
房産維護成本：需持續繳納房産稅、物業費，即便空置也需承擔基礎開支；
就業限制：永居身份不可直接入職當地企業，僅可自主創業或依賴被動收入；
子女身份延续：随行子女满 24 岁后身份失效，需通过自购房产或转工签保留资格；
政策時效性：歐洲黃金簽證整體趨緊，建議通過希臘移民局官網核實最新細則。
五、永居轉國籍的附加條件
若需申請希臘移民，需满足：连续合法居住 7 年（每年住满 183 天），通过希腊语 B1 级考试及文化测试，且维持房产持有至入籍完成。，護照移民